El turismo residencial reconfigura las costas y profundiza desigualdades locales, según el informe del PEN.

Este jueves, el Programa Estado de la Nación (PEN) presentó los resultados del XXXI Informe del Estado de la Nación, en el cual alerta que el crecimiento del desarrollo inmobiliario orientado al turismo residencial está transformando la estructura social y espacial de las zonas costeras del Pacífico Norte. 

Según el informe, comunidades como Nosara y Cóbano experimentan el auge de construcciones vinculadas al turismo residencial, que sin planificación adecuada, generan tensiones ambientales y sociales que repercuten directamente en el desarrollo humano sostenible. Esta expansión ocurre en un escenario de débil gestión territorial, donde la capacidad del Estado para planificar, regular e intervenir es limitada, y donde los intereses económicos frecuentemente resisten regulaciones que puedan restringir su margen de acción.

La investigadora del PEN, Karen Chacón Araya, explicó:

La expansión inmobiliaria sin planificación está creando territorios insostenibles, donde los recursos naturales y los servicios básicos se convierten en bienes escasos”.

El informe subraya que la actividad inmobiliaria se ha desplazado desde los núcleos turísticos consolidados de Tamarindo y Playas del Coco hacia nuevas áreas del sur de la península, con fuerte presencia en Nosara y Cóbano.

Estos proyectos, desarrollados por medio de la fragmentación de grandes fincas ganaderas en parcelas de uso “agrícola”, generan déficits de servicios básicos en comunidades donde se concentra el turismo residencial, dado que, a diferencia de las urbanizaciones, la regulación nacional no contempla la obligación de desarrollar infraestructura (vialidad, alcantarillado pluvial, entre otros) y facilidades comunales (incluyendo recreativas), debido a que los fraccionamientos están pensados para propiedades rurales que realizan actividades agropecuarias, según se detalla en el informe.

Otro de los principales hallazgos del PEN es que entre 2020 y 2024, el área en permisos de nuevas construcciones en cantones costeros pasó de 346.235 m² a 1.240.481 m²; un crecimiento del 258%. En el informe se asocia esta tendencia con la expansión del turismo residencial posterior a la pandemia y con la llegada de “nómadas digitales”, impulsada por políticas que otorgaron beneficios fiscales y simplificación de trámites para este tipo de migración.

En el ámbito socioeconómico, la región Chorotega experimentó entre 2010 y 2019 un incremento en los ingresos per cápita y por hogar, lo que contribuyó a reducir la desigualdad. No obstante, el PEN aclara que, aunque el turismo y el desarrollo inmobiliario han generado efectos positivos sobre ciertos indicadores de bienestar económico, también han ampliado las brechas en el acceso al territorio, la vivienda y los servicios públicos.

¿Se está produciendo o no un proceso de gentrificación?

De acuerdo con el informe, el debate sobre la presencia de procesos de gentrificación divide a los actores locales y académicos. Una parte sostiene que existen evidencias claras: desplazamiento de personas campesinas, aumento del costo de vida, dificultad para acceder a vivienda y pérdida de identidad comunitaria. Otros argumentan que se trata de procesos iniciales de segregación, más vinculados a la expansión del turismo residencial que a una expulsión directa.

El PEN concluye que, aunque se observan signos de exclusión social y transformación del territorio, todavía no hay evidencia suficiente para afirmar que existe un proceso consolidado de gentrificación. En ese sentido, recomienda profundizar en el monitoreo de estos fenómenos con información actualizada y sistemática, así como fortalecer la planificación costera para equilibrar los intereses económicos y comunitarios.

Lea las notas sobre el XXXI Informe del Estado de la Nación: