La Municipalidad de San José brindó incentivos fiscales para repoblar, pero desconoce el éxito del programa implementado desde hace 20 años.

Retrocedamos 20 años. Imagínese caminar por San José, la capital de Costa Rica que, para ese momento y según afirmaban las autoridades locales, empezaba a tener menos población.

Ahora imagine que un alcalde impulsa una idea: repoblar San José otorgando incentivos fiscales (es decir, permitir el pago de menos impuestos) para construir más viviendas.

Pasan los años. El plan avanza. El alcalde presenta más datos y promesas: asegura que el crecimiento horizontal de la ciudad es “insostenible”, es decir, que San José debe desarrollarse con torres de apartamentos. Afirma que busca mejorar la calidad de vida de más de un millón de personas que trabajan en la ciudad pero viven lejos, y plantea la creación de viviendas asequibles para la clase media, profesionales y técnicos, quienes diariamente pierden tiempo y dinero en largos y costosos desplazamientos desde la periferia.

Volvemos al presente. Pensando en aquellas promesas, usted empieza a buscar vivienda en las “soluciones” que se crearon supuestamente para personas como usted: profesional o técnico de clase media.

Empieza la búsqueda en sitios web que ofrecen estas opciones: 120 mil dólares, 200 mil, 300 mil y así, hasta 600 mil dólares. Ve un apartamento más barato: 115 mil dólares, en una torre, pero tiene un área de solo 36 metros cuadrados, en la que un vidrio corredizo separa la cocina de la habitación para que el lugar de descanso no se impregne de olores. Si busca lugar para una familia, ya debería pensar en una compra de más de unos 150 mil dólares para poder tener dos habitaciones.

Probablemente las cuentas no le salen.  Para tener acceso a préstamos para viviendas de 120 mil dólares (60,5 millones de colones), por ejemplo, con un plazo a 30 años, tendrá que pagar alrededor de 880 dólares (unos 440 mil colones al tipo de cambio de hoy), según las referencias tomadas de plataformas en línea de algunos bancos.

Si buscara más espacio para una familia y quiere comprar un apartamento de unos 200 mil dólares, la cuota rondaría los 1500 dólares por un préstamo a plazo de 30 años, es decir, unos 750 mil colones.

Tenemos que hacer una aclaración: Ningún banco le prestará un monto que implique usar todos sus ingresos en el pago de una mensualidad. Algunos permiten una capacidad de endeudamiento máximo de alrededor del 70% de sus ingresos, incluyendo otras deudas. O sea que para pagar una cuota de 440 mil colones mensuales tendrá que tener un ingreso muy superior a 600 mil colones y, para un préstamo de 750 mil colones, su ingreso debe ser de muy por encima del millón de colones.

¿Y qué personas tienen esa posibilidad?

El economista Andrés Fernández, con base en datos de la Encuesta Nacional de Hogares de julio pasado, indicó que de los poco más de 2 millones de personas en el mercado laboral de Costa Rica, solo 14% tienen ingresos mensuales de entre medio millón de colones y 800 mil colones. Un porcentaje similar tiene ingresos más altos que esos, mientras que la gran mayoría de la población trabajadora (casi 70%) gana menos de 502 mil colones al mes, muy por debajo del monto requerido para comprar una de esas viviendas.

Todo el escenario que usted imaginó tiene su cuota de realidad. Se trata del Programa de Renovación Urbana y Repoblamiento del cantón central de San José, creado en el 2004 e impulsado por el ahora exalcalde Johnny Araya Monge. A la fecha, bajo este plan y sus incentivos fiscales se han construido al menos 41 proyectos.

Mapa

Nota: 1. Las torres incluidas en el mapa corresponden, en su mayoría, al período comprendido entre 2018 y 2024, de acuerdo con los datos suministrados por la Municipalidad de San José, salvo excepciones. Sin embargo, existen algunas limitaciones debido a la información proporcionada. La ubicación de los proyectos se determinó mediante Google Maps; no obstante, en ciertos casos no fue posible localizar las edificaciones en esta herramienta. 2. Aunque los datos de los proyectos provienen de fuentes oficiales, en algunos casos se identificaron contradicciones entre los informes analizados, todos ellos del mismo origen.

En el Plan de Desarrollo Municipal de San José 2020-2024, las autoridades locales admitieron que, “la mayoría de las torres de apartamentos están dirigidas a una población de ingresos elevados”. Ese informe señaló que hay algunas opciones en otras zonas, pero la mayoría son fuera de los únicos distritos que pertenecían originalmente al programa (los cuatro centrales).

La gerenta de Gestión Municipal de San José, Jessica Martínez Porras, con base en datos de la Maestría en Diseño Urbano de la Universidad de Costa Rica (UCR), detalló que se ha identificado una oferta de apartamentos en proyectos pertenecientes al programa de repoblamiento josefino que ronda desde los 120 mil dólares, hasta los 600 mil dólares.

El Informe Balance y Tendencia del Sector Vivienda del 2023, publicado en setiembre del 2024 por el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (CFIA), hizo un análisis general de la oferta de vivienda (no solo del plan de repoblamiento) y encontró que el apartamento más barato en el cantón josefino está en Escalante con un valor de 85 mil dólares, pero con un tamaño de tan solo 34 metros cuadrados.

En Rohrmoser y Sabana, donde el plan de repoblamiento permitió al menos 20 construcciones, el precio más barato hallado fue de 138 mil dólares para 33 metros cuadrados, de acuerdo con el CFIA.

La directora de Investigación y Estudios Técnicos del CFIA, Mónica Castillo Quesada, explicó que una vivienda asequible tiene un valor de menos 65,8 millones de colones, que es el que ha determinado el Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) para dar bonos.

El mismo exalcalde Araya, reconoció, en el 2013 en una entrevista con el medio La Nación, que la primera parte del repoblamiento empezó con sectores de clase media-alta y alta, pero dijo: “¡Enhorabuena que los adinerados vuelvan!”.

Araya prefirió no emitir comentarios para este reportaje.

Mientras que en el gobierno local admiten desconocer el éxito o fracaso del proyecto. No existen auditorías municipales ni informes de la Contraloría sobre la ejecución y los resultados. Ni siquiera existen datos sobre si se ha logrado “repoblar” San José. De hecho, las solicitudes de información hechas para este reportaje chocan con evasivas y entregas de datos incompletos, pese a un fallo de la Sala Constitucional que ordenó la entrega tras declararse con lugar un recurso de amparo.

Autoridades del municipio alegan que, a lo interno, el jefe de Permisos de Construcción, Royeé Álvarez Cartín, incumple la entrega de la información.

Lea también: Municipalidad de San José incumple fallo de la Sala Constitucional sobre entrega de información del plan de repoblamiento.

Luego de una larguísima gestión de Araya, la nueva administración de la Municipalidad cuestiona que haya existido una política pública que incluyera reducción de impuestos y no se enfocara en las clases con menos recursos y por eso apuestan a un giro en el plan, según indicó la gerenta Martínez Porras.

Para Martínez, el programa debe ir dirigido a lo que se conoce como el “segmento sándwich”, que es un porcentaje de la población que no es sujeta de crédito en la banca comercial y tampoco es sujeta de un bono por parte del Banhvi.

Por ello, lanzó críticas a la administración anterior: “el programa se desvirtuó completamente, el programa siempre fue pensado para clase media. Siempre. Lo que pasa es que la municipalidad se encargó de que la clase media fuera excluida con solo el precio”, expresó Martínez.

El plan, los beneficios y los resultados

El programa ha tenido como principales estrategias rebajar el impuesto de la construcción, permitir aumentar el área a edificar y realizar trámites expeditos. El impuesto de construcción se rebajó de 1% a 0,01% y, tras la pandemia, a 0,5%, según el jefe de Permisos de Construcción. La Comisión de Regeneración y Repoblamiento, creada en 2004, es la que aprueba o no ese beneficio fiscal, tomando en cuenta solo si un proyecto cumple con criterios de renovación, regeneración o repoblamiento.

Aunque reiteradamente se solicitó al municipio un listado de todos los proyectos que han obtenido ese rebajo en las dos décadas de aplicación del programa, así como las fechas en que se otorgó, e incluso se ganó un recurso de amparo ante la Sala Constitucional, al cierre de este reportaje la información entregada es únicamente sobre proyectos del 2018 a la fecha, salvo algunas excepciones.

Por ello, la información que se contempla en este reportaje se construyó también a partir de informes previos publicados por el municipio y otras entidades, así como publicaciones en noticias.

Cronología

Demos un vistazo sobre algunas de las construcciones bajo el plan:

Metropolitan Tower, en Sabana, ofrece opciones desde los 450 mil dólares por 177 m2 hasta los 730 mil dólares por 513 m2. Secrt Escalante, en Carmen, ofrece una opción de 38 metros cuadrados por 129 mil dólares.

Se intentó conversar con desarrolladores de esos proyectos pero no hubo respuestas.

Vista cerca de las inmediaciones del Estadio Nacional, en La Sabana. Foto: Sol Araya

Mientras que el presidente de Grupo Inmobiliario del Parque, José Luis Salinas Ollé, se mostró orgulloso del proceso que ha tenido la empresa.  Destacó que han construido 450 apartamentos en el sector Yoses-Escalante en los últimos 12 años. En total han desarrollado aproximadamente 12 edificios y 1500 unidades habitacionales, más 3 en proceso.

Según dijo, el ganador ha sido San José, porque se ha generado más seguridad. Para él, los beneficios  fiscales han sido una “gota de saliva”, que no es determinante, pero ayuda.

La Municipalidad de San José ha dejado de percibir más de 1.200 millones de colones por la disminución del impuesto de la construcción en el período del programa, según confirmó ese ayuntamiento.

El economista y planificador urbano, Federico Cartín Arteaga, explicó que una persona no debería gastar más del 30% de su ingreso en vivienda.

Para Cartín, el programa fue inmobiliariamente exitoso, porque los desarrolladores entendieron su mercado y, además, -según explicó- se inyectó densidad en ciertas zonas, como el distrito de Mata Redonda; aunque este no pertenecía oficialmente al programa, sino hasta una modificación en 2019.

“Sin embargo, si usted me pregunta si fue socialmente exitoso el programa de repoblamiento en la parte de Nunciatura, en Rohrmoser,  yo le diría que no.  ¿Por qué? Porque dejó por fuera a un montón de gente. Como política municipal no fue exitosa porque excluyó o no tuvo los complementos para poder asegurarse que pudiera haberse creado vivienda en otras partes de la ciudad que atendieran a esos estratos poblacionales”, dijo el también excandidato a la alcaldía municipal capitalina por el Partido Acción Ciudadana (PAC) en el 2020.

Vista desde el parque República del Perú, en Nunciatura. Foto: Sol Araya

Al no generar vivienda inclusiva, pero sostener el plan con reducciones de impuestos, Cartín sostiene que los contribuyentes “sufragaron vivienda de un estrato socioeconómico más alto”.

Incluso, si se consideran opciones para alquiler, en algunas zonas como Sabana, los precios superan el millón de colones. Muchos de los apartamentos construidos en este programa se están empleando para alquiler en Airbnb, mencionó la directora de Investigaciones del CFIA, Mónica Castillo.

Castillo, señaló también que las opciones de mejor precio generalmente “son estudios que ni siquiera tienen un cuarto como tal, sino que es sala, comedor y cuarto, todo junto; o casas de un cuarto. Eso quiere decir que están pensadas para profesionales jóvenes que deciden independizarse. Si estamos hablando de una familia de clase media, por supuesto no se puede ir a habitar una casa de un cuarto o un estudio si tiene ya dos hijos. Hay opciones, pero no necesariamente son opciones para que las familias habiten”.

El director del CFIA, Guillermo Carazo, quien participa en la Comisión de Repoblamiento como representante de ese colegio profesional y años atrás como parte de la Cámara Costarricense de la Construcción, defendió el programa aunque admitió que edificaciones ubicadas en lugares como el centro de San José, Los Yoses, La Sabana, Escalante no pueden ser accedidas por los estratos sociales más bajos.

“Pero eso pasa en todos los países, por eso existen los suburbios. ¡Nadie de clase baja vive en la quinta avenida de New York!”, expresó.

Alrededor de las torres aún se pueden ver casas de habitación (zona de Los Yoses). Foto: Sol Araya.

¿Se repobló San José?

Carazo detalló que, para cuando se creó el programa, efectivamente la población de San José empezó a irse a vivir a Curridabat, a Montes de Oca, Alajuelita, Desamparados, Tibás o Escazú, es decir, a cantones aledaños.

Por su parte Cartín explicó que a eso se le conoce como “efecto dona”, es decir, cuando la población migra del centro de la ciudad hacia la periferia y que, con la “década perdida” de los años 80 (personas que no tuvieron educación formal) y el aumento de la criminalidad, se generó una sensación de inseguridad y provocó en parte esa migración.

De hecho, datos del Instituto Nacional de Estadísticas y Censos (INEC) y del Observatorio Municipal de San José evidencian que hubo esa disminución de población en distritos como El Carmen y Catedral.

Entonces, ¿se logró la repoblación anunciada?

La Municipalidad de San José admite que no existen esas mediciones y por lo tanto se desconoce el efecto del programa.

La gerenta Martínez ratificó esa falta de datos y señaló que el Observatorio de Desarrollo Municipal fue desmantelado en 2019, pero espera reactivarlo en 2025 para analizar el impacto de las políticas públicas.

Aunque en algunos distritos como Hospital y Merced ha habido un aumento de población para el 2022, con respecto al censo del INEC en 2011, la gerenta de la Municipalidad de San José lo atribuye más bien a otros factores, como el crecimiento del número de asentamientos informales, el aumento de viviendas que albergan más de un hogar y el crecimiento natural de la población.

“Hay muchas tesis de maestría donde se demuestra que el proceso (de repoblamiento) fue fallido. Nunca se repobló el centro de San José. Lo que se hizo fue una construcción de torres para un cierto estrato económico. O sea, se compran muchas viviendas por inversión, no se compran por necesidad. ¡Claramente fue fallido!”, sentenció Martínez.

La gerenta incluso señaló que muchos edificios (del programa de repoblamiento) terminan destinados a Airbnb u otras plataformas de alquiler turístico.

Mientras, para vecinos de algunos de estos distritos josefinos, hay problemas asociados y sin resolver.

Lea también: La otra cara de Barrio Escalante: los vecinos claman por ayuda a las autoridades.

Nuevo rumbo

El nuevo gobierno local, liderado por el alcalde Diego Miranda Méndez, no comparte la forma en que se concibió el repoblamiento de San José 20 años atrás.

La gerenta de Gestión Municipal incluso criticó la falta de criterios técnicos para incluir algunos distritos y consideró que responde a temas más políticos.

Por eso, el plan de la nueva administración apuesta por reutilizar edificios subutilizados y promover opciones de financiamiento que faciliten el acceso a la vivienda. Entre las propuestas destacan la Vivienda Urbana Inclusiva y Sostenible (VUIS), que aprovecha terrenos urbanos con infraestructura existente; así como un proyecto piloto de vivienda municipal en colaboración con el Ministerio de Vivienda. Estas iniciativas pretenden priorizar las necesidades de los sectores medios, según explicó Martínez.

El regidor en el Concejo Municipal de San José por el Frente Amplio (FA), Brandon Guadamuz Villalobos, comparte la visión de que se requiere un cambio, porque actualmente son viviendas “que la gente común no puede pagar. Es una política que está orientada a las personas con más recursos”, criticó.

Para Guadamuz, el incentivo fiscal se debe mantener, pero para proyectos a futuro de vivienda que beneficien a las clases medias y bajas.

También propone reglamentar la Ley de Vivienda Municipal de 2022 en el cantón, así como impulsar el proyecto "Rise San José", enfocado en repoblar el casco histórico mediante la reutilización de edificios abandonados.

Es pronto para saber si, con esas iniciativas, la búsqueda de vivienda en el futuro le arrojará resultados más accesibles. Por ahora, queda imaginar ese futuro.