Los contratos de arrendamiento, particularmente aquellos destinados para la vivienda, tienen una directa y estrecha relación con la tasa de inflación, la cual es considerada como la variable fundamental para el incremento y el correspondiente reajuste del precio que el arrendatario debe cancelar al arrendador, tipificándose esta operación de forma expresa en la norma jurídica ligada a la regulación de este tipo de convenios.
Es fundamental señalar que un contrato de arrendamiento de vivienda es aquel acuerdo entre partes, las cuales se denominan arrendador, quien es el propietario del bien inmueble, y el arrendatario, quien alquila y habita en la edificación, donde y precisamente, el primero se compromete a ceder el uso y disfrute temporal del bien en cuestión, pero debe el segundo cancelar una cuota específica de arrendamiento, la cual es definida por los firmantes, actos que son precisados y plasmados en el convenio que ambas personas involucradas deben firmar en aras de dar la validez al negocio.
Claramente y al ser un acuerdo convencional entre las partes involucradas, las cláusulas que se dispongan deben responder a las normas del derecho civil aplicables, así como a las reglas de la buena convivencia y la moral, pero de igual forma, estas estipulaciones deben ser desarrolladas en función de la normativa vigente que deba ser aplicable para este tipo de contratos. Se detalla así la validez jurídica y la eficacia aplicativa necesarias en aras de lograr que el convenio surta los efectos adecuados, ya que, al cumplir los preceptos derivados de la norma reguladora de arrendamientos, logra definirse un acuerdo de correcta aplicación.
Es precisamente de lo anterior, que surge la cláusula contractual del precio, la cual debe ser definida en el mismo acto del convenio, y que puede y no ser definida en común acuerdo, pues a como podría en efecto derivar de un proceso de negociación, también pudiese ser un monto específico definido de previo por el arrendador, donde el arrendatario no tiene mayor injerencia y debe proceder con su aceptación. Este precio no es ajeno a incrementos, en especial cuando es definido en moneda nacional, entiéndase en colones, y es de acá donde se deriva su ligamen directo a la tasa de inflación aplicable en el país, variable que es definida por la ley como el instrumento de ajuste en la cuota de arrendamiento cobrada.
En este punto se torna necesaria la definición de los conceptos de la inflación y la deflación, mismos que lamentablemente suelen ser utilizados de manera errónea en sus aplicaciones técnicas, o bien, incluso mal aplicados de forma mediática, y tienden a confundirse, aun cuando sus mismas etimologías son totalmente distintas, y sus efectos económicos, financieros y dinerarios tienen direcciones e impactos totalmente opuestos.
Para el primero, entiéndase la inflación, esta deriva de la acción de incrementar los precios, precisando la faena crecer o acrecentar, donde su etimología misma implica el aumento de los elementos coligados, siendo en este caso el valor dinerario de los bienes y servicios. Esta desencadena en un incremento en los montos finales cancelados por los consumidores y una subida general del valor pecuniario final observable en el mercado, repercutiendo de forma directa en el costo de la vida, pero a la vez en un mayor desarrollo de movimientos económicos.
Por otra parte, se precisa el concepto de la deflación, el cual, con base en su etimología específica implica la acción de reducir o rebajar, particularmente en lo que refiere a los precios finales de los bienes y servicios cancelados por los consumidores, y que señalaría un efecto de descenso en los valores pecuniarios observables en el mercado, señalando a su vez que el costo de subsistencia de las personas disminuye de igual forma, pero que a la vez pudiese derivar en un decremento en el consumo y la actividad económica general,
Al realizar el ligamen de la tasa inflacionaria o deflacionaria en relación con el precio de las cuotas de arrendamiento de viviendas, así como a su definición contractual, es necesario remitirse a la Ley de General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos, la cual establece de forma clara que los precios definidos en los contratos en cuestión, deben ser ajustados de forma anual, de acuerdo a su fecha de firma, esto con base en la tasa de inflación, siempre que esta no supere el 10% en un periodo de doce meses previos a dicho reajuste. En caso de presentarse un quantum inflacionario mayor al rubro porcentual antes dicho, el ajuste adicional debe ser definido por las autoridades competentes que la misma norma señala.
Llama la atención, y al hacer una interpretación directa de la norma, el señalamiento expreso que se estipula en función del uso de la tasa de inflación como factor porcentual de ajuste del precio del arrendamiento, señalándose además su efecto incremental directo, es decir, claramente se observa que el articulado en cuestión es dado con la idea específica del ajuste a la alza del monto dinerario cancelado por el arrendador, esto en en función directa de la tasa inflacionaria promedio de los doce meses que anteceden a la aplicación del cambio en la cuantía monetaria a cancelar.
Cabe indicar que este ajuste resulta ser positivo, es decir, incremental y de impacto directo en el quantum final cancelado por el arrendador, señalándose un ajuste de pleno derecho en cualquier rubro porcentual deseado, siempre que este sea menor o igual a la inflación acumulada, estableciéndose un dato relativo máximo del 10%, es decir, la norma prevé y estipula de forma univoca el uso de la tasa inflacionaria como un elemento de efecto creciente, el cual se liga a una subida en los precios, y nunca aplicable de forma inversa o decreciente.
Surge la interrogante referente al escenario de ajuste en el precio del arrendamiento cuando se da una deflación, la cual implicaría una tasa negativa, es decir, un dato porcentual que revela una caída en los precios de mercado finales. En este caso, primeramente, debe señalarse que no es correcto precisar la frase “inflación negativa”, pues con base en su misma etimología se estaría contradiciendo, y al darse una rebaja en los valores monetarios no se afronta una inflación, sino más bien, una deflación propiamente. En segundo lugar, la norma específica no hace mención directa a la aplicación de una tasa de cambio negativo en los precios, por lo cual no parece haber tipicidad en el uso de este tipo de valor en el ajuste de la cuota del contrato de alquiler, no pareciendo implicar la rebaja automática en caso de observarse este efecto en la economía.
Es importante indicar que la tipicidad de la norma señala la estipulación, interpretación y uso de aquello que se encuentre señalado de forma expresa en un articulado en particular, no pudiéndose extender su interpretación más allá de lo señalado en ella misma, por lo cual, parece darse un vacío técnico y jurídico en el uso de la deflación, pues aunque evidentemente el precio del convenio puede reducirse en beneficio del arrendatario, esto derivaría de la voluntad del arrendador, pero no por un mandato legal dado por la existencia de una deflación, la cual incluso, no parece haber sido contemplada en la norma particular.
Puede observarse una disonancia relevante en los conceptos de inflación y deflación, los cuales a nivel mediático suelen ser utilizados de forma errónea, por lo cual debe darse énfasis a su correcto uso, desincentivando la utilización de la expresión “inflación negativa”, y usando bien cada uno de los términos, pues como lograr observarse en los contratos de alquiler, sus efectos son contrarios y cada tasa repercute de forma diferente, incluso evidenciándose una obligatoriedad inflacionaria aplicativa, pero no así para el efecto deflacionario.
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