Desde hace meses se ha dado un debate sobre si la Ciudad Gobierno se puede desarrollar por medio de un modelo de BLOT (Build, Lease, Operate and Transfer) usando la figura del “arrendamiento de inmuebles por construir” que establece nuestra legislación. El modelo de negocio propuesto a grandes rasgos conlleva la constitución de un Fideicomiso al cual se ceden los terrenos en donde se construirán los edificios y la constitución de una Unidad Ejecutora que se encarga de contratar a la empresa que hará la construcción de los edificios y coordinar todo el proyecto. Se firma un contrato de arrendamiento entre el Estado y el Fideicomiso, y con los recursos que el Estado paga periódicamente se cancela el endeudamiento que asume el Fideicomiso para financiar la construcción de los edificios. Al final del contrato de arrendamiento los edificios pasan a ser propiedad del Estado.

La Contraloría General de la República (CGR) ha argumentado que este esquema no conlleva un concurso público para realizar la contratación de acuerdo con la ley lo cual va contra el principio de transparencia. Además, de que constituye un arrendamiento financiero y por lo tanto se califica como endeudamiento del Estado.

Independientemente de si el arrendamiento califica como financiero o no, existen varias razones de peso de por qué es mejor desarrollar la Ciudad Gobierno por medio de una Asociación Público-Privada (APP). Internacionalmente el esquema alternativo a la contratación tradicional más usado para desarrollar edificios para: oficinas de entidades estatales, hospitales, centros de educación, centros penitenciarios y vivienda social, son las APP. A pesar de que el BLOT es usado en algunas APP, el propuesto no califica como tal, por las razones que se mencionan más adelante. Además de que el esquema más usado en las APP de infraestructura social es DBFM (Design, Build, Finance and Maintain).

Principales ventajas de usar las APP para el desarrollo de la Ciudad Gobierno

Proceso competitivo

En una APP el socio privado encargado de desarrollar el proyecto se escoge por medio de una licitación en un proceso competitivo siendo el factor de competencia cual oferente pide un menor pago periódico por parte del Estado. Esto hace que se asegure que el precio que se paga por desarrollar el proyecto sea el más adecuado.

Además, en una APP se establece que el socio privado que desarrollará el proyecto debe de tener amplia experiencia desarrollado este tipo de proyectos lo cual es vital para su éxito. La competencia basada en experiencia y precio hace que se seleccione al mejor contratista al menor costo, todo en el mejor beneficio del país.

No constituye deuda del Estado

En una APP el socio privado debe constituir un vehículo de propósito especial (SPV) que es una compañía cuyo único objetivo es financiar, construir y operar el proyecto. Este SPV es quien se endeuda y asume los principales riesgos del proyecto. Por lo tanto, la deuda se registra como deuda del SPV y no del Estado.

En las APP a diferencia del esquema de BLOT propuesto, el socio privado aporta capital propio al SPV para financiar parte del costo del proyecto (generalmente 20% al 30%) asumiendo con esto la mayoría del riesgo del proyecto, dado que solo tendrá el rendimiento esperado si el proyecto se ejecuta según lo proyectado. El capital en riesgo del privado asegura el compromiso de este con el éxito proyecto. Este es uno de los principales factores que hace que las APP funcionen mejor que otros esquemas de contratación, al crear un gran incentivo para que el proyecto se construya y opere según lo planeado.

La CGR ha determinado que el BLOT propuesto califica como arrendamiento financiero y por lo tanto es endeudamiento público. Esto no es conveniente dado el alto apalancamiento que el país presenta actualmente. Además, si la deuda del proyecto se registra como del Estado, el país pierde la oportunidad de usar capacidad de endeudamiento para desarrollar otros proyectos. Por lo que deberíamos analizar modelos en los que se tiene certeza que no constituyen endeudamiento público.

Adecuada distribución de riesgos y creación de incentivos adecuados

En una APP el socio privado asume importantes riesgos como son: riesgo de diseño, financiamiento, construcción (cumplimiento de especificaciones técnicas, sobrecostos y atrasos), operación y mantenimiento. No hay detalle de cómo se piensan distribuir estos riesgos en el esquema de BLOT propuesto.

Uno de los riesgos más importantes en un proyecto de este tipo es el de sobrecostos en la construcción. En una APP, la empresa que gana la licitación da una Garantía de Terminación que garantiza suministrar fondos adicionales al proyecto, en el caso de que se necesiten para terminar la construcción de este, según lo establecido en el contrato. Si este riesgo lo asume el Estado, la deuda del proyecto se registraría como deuda estatal.

El riesgo de sobrecostos de mantenimiento también lo asume el operador privado. Si el costo es mayor a lo proyectado su rentabilidad en el proyecto se verá afectada. Al no existir en el BLOT propuesto un inversionista privado, ¿quién asumiría este riesgo? Si lo hace el Estado se califica como endeudamiento público.

En las APP se juntan en un mismo agente la construcción y mantenimiento del activo durante la vida del contrato, esto crea el incentivo para que el activo se construya de la mejor forma, dado que esto disminuirá los costos de mantenimiento y maximizará la rentabilidad del concesionario, haciendo a su vez que los usuarios tengan un mejor servicio a largo plazo. Si el mantenimiento se realiza por medio de un contrato aparte no se logra optimizar la construcción en beneficio de un mejor servicio para los usuarios.

Expertis en desarrollo y operación de infraestructura social

En una APP el expertis del socio privado en diseño, financiamiento, construcción y operación de edificios para entidades estatales es vital para el éxito del proyecto. Este conocimiento difícilmente lo tiene una Unidad Ejecutora. Además, al no haber aporte de capital en riesgo, el incentivo que pueden tener la Unidad Ejecutora y los contratistas para desarrollar el proyecto con éxito no es el mismo que si tiene un inversionista privado en una APP.

Asegura un servicio de calidad a largo plazo a los usuarios

En una APP los ingresos del privado están condicionados a cumplir estándares de servicio previamente determinados y si no los cumple se penaliza por medio de multas y de ser reiterado el incumplimiento se da la terminación anticipada del contrato con importantes pérdidas para el socio privado. Este incentivo asegura un servicio de calidad durante la vida del contrato.

Modelo de negocio probado internacionalmente

La APP para el desarrollo de infraestructura social es un modelo probado internacionalmente que atraerá a gran cantidad de importantes desarrolladores y financiadores internacionales. Esto hace que se obtengan las mejores condiciones con relación al costo de contratación para el Estado, financiamiento del proyecto, menor riesgo y mejor calidad de servicio para los usuarios. El tratar de desarrollar el proyecto con un modelo de negocio nuevo, generará muchas dudas a potenciales desarrolladores y financiadores, que estarán reacios de invertir cientos de millones de dólares en un modelo no probado internacionalmente, especialmente porque saben que el mejor esquema para este tipo de proyectos es una APP.

No cabe duda de que la Ciudad Gobierno traerá importantes beneficios para el país. Pero para que sea un éxito, es vital que su estructuración se haga siguiendo modelos de negocios que están probados internacionalmente y de esta forma poder atraer a los mejores inversionistas privados, logrando las mejores condiciones para país en el desarrollo de este importante proyecto.

Este artículo se basa en el estudio: Los retos de la Infraestructura en Costa Rica de cara al siglo XXI. Puede leer el estudio completo en este enlace o un resumen acá.

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