Según datos del BCCR, el sector constructivo de índole privado con fines residenciales de clase media ha tenido un crecimiento significativo en los últimos dos trimestres del 2021, luego del descenso continuo que se venía presentado en ese índice desde el cuarto trimestre del 2018.

Dicha recesión en materia de vivienda, sumado a las condiciones económicas generales del país producto de la pandemia, generó una respuesta de apertura a facilidades desde las diferentes entidades tanto estatales como financieras para que las personas de clase media se orientaran de nuevo a retomar esta actividad. 

La mayoría de bancos públicos y privados, cooperativas, mutuales y demás entes financieros, han adecuado sus créditos en materia de vivienda hacia mejores condiciones y mejores tasas de interés, esto sumado al aprovechamiento del “bono de clase media”, ha resultado en un momento llamativo y accesible iniciar proyectos habitacionales de este tipo. 

Si todo pinta tan bien para tener la tan deseada “casa propia”, ¿es realmente el momento oportuno para aprovechar las condiciones y lanzarnos de lleno en ese sueño por cumplir? Pues bueno, aquí viene la letra menuda del asunto.

La Tasa Básica Pasiva (usada para calcular la mayoría de créditos hipotecarios) ha venido disminuyendo a partir del 2019. De hecho, desde el primero de enero del presente año se ha mantenido por debajo de 3.7%, y en la primera quincena de noviembre ha alcanzado cifras de récord mínimo encontrándose entre los 2.7% y 2.8%. Esto significa que, desde hace más de diez años nunca las tasas de intereses crediticios habían presentado una rebaja tan sustancial. 

No obstante, esta llamativa particularidad que ha sido aprovechada por la oferta financiera, no perdurará a largo plazo. A medida que el dinamismo de la economía mejore y retome su rol de crecimiento (según proyecciones del BCCR para año el 2022) los bancos empezaran a pagar más por los ahorros y depósitos, lo que generará un aumento progresivo de la TBP.

Pero ¿Cuál es el inconveniente de toda esta fluctuación en el tema de vivienda? Pues bueno, si formalizamos una operación crediticia hipotecaria en el presente, por ejemplo, con tasa variable desde el inicio o con tasa fija solo durante los primeros dos años, teniendo en cuenta el valor actual de la TBP y su proyección a corto plazo, las cuotas mensuales nos parecerán cómodas y accesibles, sin embargo, cuando la situación país “mejore” así mismo nuestra liquidez se vera afectada por el aumento de las cuotas. Por esto, es importante asegurarnos sobre que condiciones específicas se está negociando nuestra operación crediticia, no solo sentirnos atraídos por la cuota mensual inicial que la entidad financiera nos presenta, sino analizar que muy probablemente la tasa de interés que nos ofrecen puede subir tres, cuatro o cinco puntos porcentuales y hasta más, lo que representará un costo financiero mucho mayor a futuro.

El otro factor trascendental que se debe de considerar si estamos pensando en iniciar un proceso constructivo (o si ya estamos iniciando trámites) es el alza significativa en los precios de los materiales, dicho cambio se ha venido dando desde el año anterior, pero ha tomado más fuerza en los últimos meses, gracias a la tan famosa Crisis de los Contenedores

Según el más reciente Índice de precios de insumos para la construcción (IPi-CTR) generado por el BCCR, para el tercer trimestre del 2021 se presenta un cambio interanual de más del 12% en los precios de los materiales. Específicamente en el rubro de “Vivienda de Clase Media” el valor promedio de los insumos ha subido un 12.4%. 

Pero, recordemos que esto es un promedio y la gran variedad de productos que se toman en cuenta pueden ser muy distintos unos de otros. Por consiguiente, al analizar más a fondo la serie de datos del reciente IPi-CTR, se puede ver que las mayores variaciones de precios se encuentran por arriba del 40% y esto en tan solo un año. Por ejemplo, los insumos o materiales de PVC registran cambios de entre 45% y 60%, las estructuras metálicas como tubos, láminas, varillas, mallas, cables y demás, presentan variaciones de entre 40% y hasta el 70%. 

En otras palabras, si el año pasado el construir una vivienda de clase media podría rondar los 30 millones de colones, para el actual periodo la misma casa necesitará en promedio de 34 a 35 millones de presupuesto. Lo más preocupante de esto, es que según personeros de la Cámara Nacional de Navieras (NAVE) la crisis de contenedores podría agravarse y extender por más tiempo, lo que provocaría un aumento exponencial de precios en materias primas e insumos importados. 

Existe una situación muy grave que ocurre con esta variación tan rápida de precios. Por varios motivos la tramitología para temas constructivos puede demorarse mucho en algunos casos, esto incluye el presupuesto de obra, trámites con el banco y demás. Una vez que las entidades financieras reciben toda la documentación, viene el proceso de análisis y aprobaciones, posterior a ello, ya “con todo listo para iniciar” las personas se topan con el oscuro panorama de que los presupuestos de materiales no calzan con los precios del momento, por lo que deben de ideárselas de alguna manera (consumir ahorros o vender el carro) para ir concluyendo con cada avance requerido, evitando que la entidad financiera les retenga los siguientes desembolsos, situación que le ocurrió a un familiar cercano hace pocas semanas, en un proyecto habitacional que estaba construyendo y que según comentarios de los analistas bancarios le está sucediendo también a otras personas. 

Por tanto, ante la interrogante ¿Es un buen momento para iniciar un proyecto constructivo habitacional?  A mí pensar, cada persona o familia desde lo particular y emocional podría definir su mejor momento para cumplir el sueño de la casa propia, pero en términos racionales y económicos, actualmente, es necesario replantear y analizar las múltiples variables que se relacionan con este tema (como las expuestas en este artículo) y definir qué tan oportuno sería aventurarse en ese proceso y si así fuera, pues bueno, asegurarnos plenamente de que entendemos cuáles son las implicaciones que podrían afectarnos, ya que una mala decisión al calor de las oportunidades puede representarnos un verdadero dolor de cabeza financiero a futuro. 

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