Cuarenta cantones costarricenses no tienen plan regulador. La lista está en el portal estadístico del INVU, con corte a mayo de este año. En abril del año pasado este periódico contaba 43 municipalidades con plan regulador aprobado y actualizado, el 51% de los cantones. Las casas se construyeron igual. Si el documento que debía ordenar el uso del suelo no existe, alguien decidió de todos modos dónde iba cada cosa, en algún lugar. Ese lugar es una mesa de negociación. Esa mesa no deja acta.
El documento no decide. El acuerdo sobre qué se construye, dónde y para quién se cierra antes, entre un propietario, un desarrollador con un plazo, una municipalidad con un hueco presupuestario y una promesa de empleo. El plan regulador llega después y pone ese acuerdo en acta. Lo que se reparte en la mesa es el valor del suelo. Costa Rica tiene el caso documentado. En julio del año pasado la Contraloría publicó el informe DFOE-LOC-IAD-00007-2025 sobre la Municipalidad de Talamanca: 1.426 permisos de construcción otorgados en 2023 y 2024 sin plan regulador vigente y sin aplicar la normativa supletoria del INVU. De esos permisos, 405 fueron licencias de regularización de obras que habían arrancado sin autorización. Las obras precedieron al permiso.
El Estado hizo lo mismo con su propia vivienda. En su informe sobre entornos urbanizados, la Contraloría concluyó que la vivienda de interés social exonerada se levantó principalmente en cantones sin plan regulador y sin viabilidad ambiental: cerca de 1,55 millones de metros cuadrados entre 2014 y 2020, donde el suelo costaba menos. La ubicación siguió el precio del suelo. Las potestades están escritas desde hace cincuenta y ocho años. La Ley de Planificación Urbana N.° 4240, del 15 de noviembre de 1968, creó en su artículo 7 la Dirección de Urbanismo del INVU y le encargó ejercer vigilancia y autoridad sobre el cumplimiento de las normas de interés nacional. El artículo 10 le permite aprobar los planes reguladores antes de que las municipalidades los adopten y ordenar la suspensión de la obra cuando la municipalidad no actúa. El artículo 15 reconoce la competencia municipal para controlar el desarrollo urbano.
El 28 de octubre la diputada Sigrid Segura Artavia y cuatro legisladores más del Frente Amplio presentaron el expediente 25.884, que reforma los artículos 19 y 37 de esa ley para sancionar también a quienes deben hacer cumplir el plan regulador cantonal, con penas un tercio más altas. La sanción toca el último eslabón de la cadena. El funcionario firma lo que le llega. Quién pidió el cambio de uso, sobre cuál finca, qué ofreció a cambio, quién estaba en la sala cuando la cosa se resolvió: de eso el expediente no dice nada, y la reforma tampoco lo pregunta. Las palabras del oficio contribuyen a que no se pregunte. Renovación, regeneración, revalorización, sostenibilidad y resiliencia aparecen en todos los documentos y presentan como natural un reparto que alguien decidió. Una revalorización aumenta el valor de un bien sin indicar a quién le queda ese valor. La resiliencia describe como virtud la condición de una comunidad dejada sola. Describen un resultado y no indican el reparto.
Lo que le pediría a una ley de ordenamiento territorial es poco y es exigente. Pocas reglas fuera de la negociación, las que se leen en el terreno: cero construcción donde el agua ya demostró que pasa, cero donde el suelo cede, la franja costera como bien común. Todo lo demás se va a negociar de cualquier manera, y conviene negociarlo a la vista. Una conferencia abierta con plazo cierto, convocada por una autoridad pública.
Quien pide cambiar el uso de una finca declara qué ofrece a la colectividad. Un mediador sin interés en el resultado recoge las peticiones de todas las partes en un texto único. Al final cada quien dice sí o no al texto completo, en acta y con su nombre. El método viene de la negociación por principios de Roger Fisher y William Ury, aplicado en salas de concejo. Los cuarenta cantones van a tener un plan regulador. Lo que decidirá su territorio es quién fue admitido a la mesa mientras se redactaba.
