Para nadie es secreto que la pandemia ha sido devastadora en el sector constructivo. Adicionalmente, la Hacienda Pública está urgida de tributos y reactivación económica. Pero lejos de establecer más obligaciones a los contribuyentes, debemos buscar escenarios de nuevas oportunidades, nuevos desarrollos, nuevas alianzas.
La reciente modificación del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU generó cambios radicales en las llamadas “parcelas agrícolas”. Históricamente han sido segregaciones con servidumbres especiales de largo ilimitado y un ancho de siete metros, que permiten generar lotes de al menos 5.000 m2 para fines agrícolas, pecuarios y forestales. Por décadas, el Reglamento siempre permitió la construcción de un 15% de esos lotes, lo cual creó indirectamente un escenario muy atractivo, en tiempo y costos, para el desarrollo de los muy conocidos proyectos residenciales de “quintas”. Esto son terrenos residenciales con amplio jardín o bosque, en donde claramente nunca ha existido una intención de siembra o cultivo, sino residencias de bajo impacto en la proporción construcción versus área de terreno.
El nuevo reglamento curiosamente incrementó ese porcentaje a un 25% pero el cambio radical e inexplicable fue limitar la construcción a una única vivienda unifamiliar con un área máxima de hasta 300 m2. Conforme al anterior reglamento, la construcción posible era de una huella del 15% del terreno, es decir, 750 m2 de huella en una parcela de 5.000 m2; mientras que en la nueva normativa la construcción para uso residencial se reduce drásticamente a 300 m2 (sea uno o dos pisos), lo cual implicaría una huella de aproximadamente 4% - 6% en caso de dos pisos o un piso en una parcela de 5.000 m2. Nótese que este cambio crea una restricción profunda al uso de la propiedad, al reducir la huella de cobertura residencial en más de la mitad.
Propietarios locales e inversionistas extranjeros que en los últimos años compraron o desarrollaron parcelas en proyectos residenciales ubicados en terrenos costeros o rurales de alta vocación turística, se han llevado la desagradable sorpresa que sus posibilidades constructivas se han reducido a más de la mitad. Desde luego, es también una mala señal en seguridad jurídica para los inversionistas extranjeros.
Ahora bien, soy fiel creyente que de los errores nacen las mejores oportunidades. Si bien la normativa de las parcelas se origina con una intención de uso agrícola, no podemos ignorar la realidad de su uso residencial en quintas rurales o turísticas. Por ende, un nuevo concepto orientado a nuestro sector turismo, podría generar importantes ingresos a Hacienda en impuesto a casas de lujo, al Gobierno local en tributo a bienes inmuebles, así como el beneficio de la reactivación económica para el sector constructivo en zona turística y costera.
Propongo una nueva categoría de parcela, llamada “parcela turística”, un proyecto en coordinación interinstitucional entre el INVU y el ICT que tan sólo requeriría una breve modificación del Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones del INVU. Así, en zonas de vocación turística establecidas por el ICT y/o la Municipalidad respectiva, en donde al día de hoy estos terrenos no están teniendo uso agrícola, se debe permitir el desarrollo de proyectos residenciales de bajo impacto con las bondades de segregación y acceso a través de servidumbres agrícolas, pero que a su vez posean un porcentaje razonable de construcción (huella del 15%-20% del terreno) que permita siempre proteger y fortalecer el paisajismo, bosque, y belleza natural de la zona. Estas parcelas serían desde luego de uso residencial, sin extenderse a uso comercial ni industrial, pero con la posibilidad de construir una o más estructuras residenciales dentro de la huella que sea definida.
La oportunidad está en la mesa. Ingresos frescos, generación de empleo, reactivación constructiva, y publicidad turística de inversión. ¿Qué estamos esperando?
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