La iniciativa del José María Villalta propone que las municipalidades puedan limitar los alquileres turísticos de corta duración y crea un impuesto del 10% a las plataformas.
El diputado jefe de fracción del Frente Amplio (FA), José María Villalta Flórez-Estrada, presentó un proyecto de ley (expediente 25.910) que propone una reforma integral a la Ley 9742, Ley Marco para la Regularización del Hospedaje No Tradicional y su Intermediación a través de Plataformas Digitales.
El proyecto faculta a las municipalidades para limitar la cantidad, densidad, concentración y modalidad de estos hospedajes por distrito, barrio, zona o inmueble. Para ello deberán presentar estudios técnicos sobre vivienda, infraestructura, servicios públicos, ambiente, movilidad, convivencia y condiciones turísticas, y garantizar publicidad, participación ciudadana, razonabilidad, proporcionalidad y revisión periódica de las medidas.
En edificios predominantemente residenciales, los gobiernos locales podrían regular la cantidad y ubicación de los hospedajes, incluso limitarlos a determinadas plantas o sectores, si estudios comprueban que su proliferación perjudica el derecho a la vivienda por especulación inmobiliaria, aumento desproporcionado de los alquileres u otro factor.
Con ese fin, el texto reforma además la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio para que los propietarios de fincas filiales no puedan contravenir las regulaciones municipales sobre hospedaje no tradicional, que define como una actividad comercial que requiere autorización.
El proyecto no prohíbe estos alojamientos ni fija un límite nacional uniforme, sino que deja a los gobiernos locales la facultad de regular su concentración. También reconoce a las comunidades residentes el derecho a no ser desplazadas por la expansión desproporcionada de estos servicios y a participar en las decisiones públicas que afecten la vivienda y la convivencia.
Actualización por la actividad turística
Según la exposición de motivos, el crecimiento del alquiler turístico de corta duración, en especial el que se ofrece por plataformas digitales, ha tenido efectos sobre el mercado de vivienda y la composición de los barrios.
El texto cita el estudio económico sobre Costa Rica de la Organización para la Cooperación y el Desarrollo Económicos (OCDE) de 2025, que señala presiones sobre el acceso a la vivienda en zonas costeras. El proponente sostiene que la Ley 9742 regula este tipo de alojamiento sobre todo como actividad turística, comercial y tributaria, sin considerar su efecto sobre la disponibilidad de vivienda, y aclara que la reforma no busca restringir el turismo.
La propuesta aplica a viviendas, apartamentos, villas, cuartos y construcciones análogas que se alquilen por períodos de entre 24 horas y un año. Excluye los arrendamientos para una necesidad habitacional permanente y los establecimientos con otra categoría turística.
De aprobarse, la norma pasaría a llamarse Ley para la Convivencia entre el Hospedaje No Tradicional y las Comunidades Residentes.
Registro obligatorio y más obligaciones para plataformas
El Instituto Costarricense de Turismo (ICT) administraría un registro digital de los hospedajes, y ninguno podría anunciarse sin estar inscrito. La inscripción identificaría el inmueble, su modalidad, la persona titular y la operadora, y cada hospedaje recibiría un número único que debe mostrarse en todo anuncio.
Entre los requisitos están acreditar la titularidad del inmueble o autorización para explotarlo, la conformidad con la regulación territorial y la licencia municipal cuando corresponda, estar al día con la Dirección General de Tributación y la seguridad social, cumplir condiciones de seguridad y salubridad, y declarar la capacidad máxima y un contacto para emergencias y quejas. Las plataformas también deberán inscribirse en un registro del ICT.
Las plataformas, por su parte, tendrían que facilitar información a las instituciones del Estado, retener y pagar los impuestos correspondientes, con responsabilidad solidaria si no lo hacen, y cumplir la Ley 7600, de Igualdad de Oportunidades para las Personas con Discapacidad. Publicar anuncios sin verificar la inscripción, omitir el número de registro o incumplir una orden de retiro de anuncios figuran entre las infracciones graves.
El régimen de sanciones establece multas por escala:
Personas operadoras: de uno a tres salarios base por infracciones leves, de cuatro a diez por graves y de 11 a 20 por muy graves, con posible suspensión o cancelación de la inscripción.
Plataformas: de 20 a 100 salarios base por infracciones graves y de 50 a 200 por muy graves.
El ICT sancionaría lo relativo a los registros, los anuncios y las obligaciones de las plataformas, y las municipalidades, lo relacionado con licencias, uso del suelo y normativa municipal. Lo recaudado en multas se destinaría a costear los procesos sancionatorios y a promover el turismo rural comunitario, y las impuestas por municipalidades se usarían en el cantón respectivo.
Impuesto del 10% a la intermediación digital
El proyecto crea un impuesto especial del 10% sobre las comisiones, tarifas de servicio y demás ingresos que obtengan las plataformas digitales por intermediar hospedajes en inmuebles ubicados en Costa Rica, sin importar dónde estén domiciliadas. Las plataformas sin domicilio en el país deberán inscribirse ante la Administración Tributaria. Lo recaudado se distribuiría así:
50% para las municipalidades, en proporción a lo recaudado en cada cantón, para vivienda asequible, infraestructura comunitaria y atención de impactos territoriales del hospedaje turístico.
30% para el Banco Hipotecario de la Vivienda, para programas de vivienda y alquiler asequible en cantones con alta presión turística o déficit habitacional.
20% para el ICT, para financiar el registro, la fiscalización y la producción de información sobre los impactos territoriales y habitacionales.
El ICT, el Ministerio de Hacienda y las municipalidades tendrían nueve meses, desde la entrada en vigencia de la ley, para poner en funcionamiento los protocolos de intercambio de información que establece el texto.
La iniciativa cuenta con las firmas de apoyo de todos los diputados del FA.
Como la Asamblea Legislativa se encuentra desde el 1 de noviembre en el segundo periodo de sesiones extraordinarias, el proyecto requiere que el Poder Ejecutivo lo convoque para iniciar su trámite.
