Por Daniel Cedeño Aguilar - Estudiante de la Maestría en Gerencia de Proyectos
Dentro de las inversiones más ambiciosas y de mayor riesgo que se pueden evaluar hoy, están los grandes desarrollos inmobiliarios que han surgido en la última década en nuestra ciudad. Si analizamos el entorno visual, se ve una infinidad de desarrollos a diferentes escalas, de inmuebles habitacionales. Desde la perspectiva financiera, es correcto afirmar que el desarrollo inmobiliario comprende la realización de proyectos de inversión. Este artículo estará enfocado en cómo se pueden manejar eficientemente las variables financieras dentro de este gran sector productivo, y se citará la que considero de mayor importancia para poder determinar el éxito y la rentabilidad de un desarrollo inmobiliario.
Un primer acercamiento a cómo se debe plantear un proyecto de esta índole parte primeramente de una necesidad, la de un mercado en crecimiento. Esta engloba los proyectos residenciales, los comerciales y los de uso mixto. Existen variables importantes por considerar: en primer lugar, la investigación de mercado, la cual nos va a sugerir el alcance del proyecto, es decir, el área que se va a desarrollar (o la cantidad de unidades que se quiere vender); y en segundo lugar, el presupuesto de obra, donde se verán todos los costos asociados. Si bien es cierto que estas son dos variables importantes en un proyecto, y quizá las más evaluadas en el medio constructivo, la de mayor análisis e importancia, por todo el riesgo asociado a ella, tiene que ver con el planteamiento del esquema del negocio y su financiamiento.
En un posible esquema del negocio se evalúa quiénes son los socios, qué van a aportar y cuáles serán las fuentes de financiamiento. En este caso, los socios tendrán que partir de la habitual disyuntiva de cómo financiar un proyecto de inversión: si trabajar con una deuda estructurada o si se va a contar con la figura de la preventa. Esta última tiene una gran similitud a la colocación de acciones de una empresa en el mercado, donde los nuevos inversionistas son quienes adquirieron unidades habitacionales o comerciales. Como consecuencia, si el esquema de negocio utiliza la figura de la preventa, es totalmente factible bajar el financiamiento bancario, es decir, el endeudamiento será menor.
Como parte de esta gran variable, el entendimiento de la forma de pago es fundamental; los socios deben definir en el esquema de negocio, la estrategia de ventas. Existen desarrollos inmobiliarios en que el negocio es vender o alquilar, o ambas. Situando la variable en términos financieros, es correcto hacerlo a través de un claro ejemplo: si una desarrolladora decidiera únicamente vender, el análisis es sencillo, ya que se fijaría un márgen de utilidad y los precios de venta irían en función de obtener ese margen. Ahora, si la desarrolladora se dedicara a vender y alquilar, deberá elaborar un flujo de caja donde se incluyan montos de alquileres a lo largo de 10 años. Como finalidad, para que el proyecto sea rentable, debemos obtener una TIR que resulte en un valor por encima del costo de oportunidad. De esta manera, un desarrollador podrá generar un proyecto no solo rentable, sino sin incrementar el riesgo.
Como corolario, los proyectos de inversión de esta naturaleza deben evaluar principalmente el esquema de financiamiento y negocio, mediante la determinación del modelo de ventas. Para un desarrollador existirán muchos riesgos asociados a esto, ya que según el medio constructivo, de cada 10 proyectos que se formulan, 2 o 3 se aceptan y llegan a construirse. A los que se rechazan, se les podría atribuir la causa de que no se resolvió el tópico del financiamiento. Para las grandes desarrolladoras, es decir, las que cuentan con gran reconocimiento, es más fácil utilizar la figura de preventa para financiarse. En el caso contrario, se busca el financiamiento a través de la deuda. En fin, desacertar en esta variable financiera puede salirle caro a un desarrollador, ya que son proyectos de inversión de mucho riesgo.
