El caso «Madre Patria», desarticulado en 2024, alertó a los propietarios en Costa Rica sobre las consecuencias del fraude registral. Demostró que los bienes inscritos están expuestos a actos delictivos que causan graves afectaciones patrimoniales cuando no hay control sobre sus movimientos registrales. El más afectado es el bien inmueble, por el alto valor que tiene la tierra.
Esto ha dejado a nacionales y extranjeros que no tienen controles definidos sobre sus propiedades en una posición débil, sin saber cómo resguardar sus bienes y evitar ser víctimas de este delito.
Los bienes que más interesan a los delincuentes son aquellos con pocos movimientos registrales, los inscritos a nombre de personas adultas mayores, los de sociedades morosas o disueltas por morosidad y, en general, aquellos en los que hay indicios de que el propietario no controla de forma continua la actividad de su propiedad. Los delincuentes aprovechan estas situaciones para otorgar actos con los que traspasan el bien a terceros sin que el dueño se entere.
La alerta registral: un servicio útil, pero pagado
En Costa Rica existe un solo mecanismo registral para conocer de inmediato los movimientos de un bien: la alerta registral. Se trata de un servicio de monitoreo que presta el Registro Nacional. Mediante una suscripción pagada (quince dólares anuales por cada bien), el titular de una finca o de un vehículo recibe un aviso por correo electrónico cada vez que ingresa al Diario del Registro un documento que afecta ese bien.
Si bien es importante que todos los propietarios contraten este servicio como medida de precaución, en otros países se ofrece de forma gratuita. En Perú, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos lo presta sin costo y por tiempo indefinido, con avisos por mensaje de texto o correo electrónico. En El Salvador, el Centro Nacional de Registros ofrece un servicio gratuito por un año, renovable. Fuera de la región, en Inglaterra y Gales, el Property Alert permite vigilar hasta diez propiedades a la vez, también sin costo.
Estos sistemas demuestran que la alerta registral puede concebirse como parte del deber de la Administración de garantizar la seguridad registral, y no como un servicio adicional por el que el propietario deba pagar. Es entendible que las plataformas digitales tengan un costo de mantenimiento; sin embargo, si el Estado tutela la propiedad inscrita, la herramienta más básica para protegerla debería estar al alcance de todos los propietarios sin costo.
Además, este mecanismo tiene un límite: únicamente avisa del ingreso de un documento al Diario del Registro. Si la persona no tiene acceso a su correo, o si el aviso llega a la carpeta de correo no deseado, no se enterará del movimiento. Aun así, quien se percata de la alerta a tiempo puede tomar acciones para impedir que el documento se inscriba.
La inmovilización voluntaria: una respuesta preventiva
Otros sistemas registrales han ido más allá y han implementado la inmovilización registral voluntaria: una anotación sobre la propiedad que impide constituir garantías sobre el bien o venderlo sin una verificación del propietario.
El ejemplo más cercano en la región es Guatemala. Allí, el Registro General de la Propiedad permite inmovilizar las propiedades como medida de protección, para que los bienes no sean enajenados ni gravados sin el consentimiento de su dueño. El propietario la solicita mediante la legalización de su firma y su huella dactilar, por un plazo de uno a tres años prorrogable, y puede dejarla sin efecto en cualquier momento mediante acta notarial con huella digital, verificable en un plazo de 10 días. La autenticación es biométrica, mediante el registro de la huella dactilar. El trámite cuesta aproximadamente veintiún dólares, y solo en 2022 se registraron 45 484 inmovilizaciones.
En El Salvador, el Centro Nacional de Registros prepara una reforma para crear un bloqueo voluntario del inmueble que impida su enajenación sin la autorización previa del propietario.
Una figura como estas daría a Costa Rica una solución preventiva, y no solo reactiva, frente a los intentos de fraude registral, pues exigiría una doble constatación de la voluntad del propietario: ante el notario y ante el Registro Nacional. Así se resguardarían los bienes y se fortalecería la seguridad jurídica y registral.
Para ello sería necesario crearla mediante una ley que permita al Registro Nacional implementarla. Si bien la Ley 9602 creó la nota de bloqueo, el Registro solo la impone, de oficio o a instancia de la víctima, una vez que el fraude se demuestra con prueba; es, por tanto, una figura reactiva y no preventiva.
De igual forma, cuando se negocia la disposición de un bien, la propiedad puede anotarse mediante la reserva de prioridad. Sin embargo, esta figura no protege frente a un fraude registral: solo resguarda el negocio frente a terceros por el plazo de un mes, y además es poco utilizada en la práctica registral.
¿Qué podemos hacer mientras tanto?
La inexistencia de esta figura no significa que no podamos tomar medidas para resguardar nuestros bienes registrables.
Una alternativa es el fideicomiso, mediante el cual el patrimonio se traslada al fiduciario con instrucciones específicas de verificación reforzada para cualquier disposición. Por contrato pueden establecerse mecanismos como la comparecencia personal, la firma digital o la confirmación por doble vía, lo que protege las propiedades frente a intentos de fraude. Además, esta figura permite regular el manejo de la propiedad tanto en vida como de cara a una futura sucesión y, al tratarse de un contrato privado, la modificación de sus instrucciones no requiere generar efectos registrales. Es importante configurarla respetando la normativa y cumpliendo los controles correspondientes, para evitar problemas en la disposición de los bienes.
La creación de una figura que permita inmovilizar unilateralmente un bien, por un plazo definido y prorrogable, corresponde a los legisladores. Sin embargo, no debemos limitarnos a esperar la acción del Poder Legislativo para adoptar medidas preventivas que resguarden el patrimonio frente a terceros con fines delictivos.
Mientras tanto, es importante que los propietarios contraten la alerta registral, consulten periódicamente sus propiedades en el Registro Nacional, revisen los poderes otorgados a terceros y sus facultades, y hagan valoraciones sobre acudir a estructuras legales para resguardar su patrimonio.