Contraloría señaló que proyecto entregado en agosto de 2025 no incluyó el edificio administrativo previsto, y los ocho nuevos espacios no habían empezado a operar.
La Contraloría General de la República (CGR) concluyó que la gestión realizada por la Junta de Desarrollo de la Zona Sur (Judesur) en el proyecto de infraestructura del Depósito Libre Comercial de Golfito incumplió aspectos significativos del marco normativo y técnico aplicable, con deficiencias que abarcaron desde la planificación de la inversión hasta la recepción y posterior utilización de las obras.
La auditoría de carácter especial DFOE-CAP-IAD-00002-2026, publicada este 27 de agosto, señala que el proyecto alcanzó una inversión total de ₡6.638,32 millones, correspondiente al aporte inicial de ₡5.506,97 millones y los intereses generados.
Pese a ello, no se construyó el edificio administrativo previsto, únicamente se rehabilitaron ocho de los 14 locales comerciales contemplados inicialmente y, al cierre de la auditoría, esos ocho espacios continuaban sin operar.
La Contraloría calculó que la falta de utilización de los locales representó un costo de oportunidad de ₡342,78 millones al 30 de junio de 2026, correspondiente a recursos que Judesur dejó de percibir por concepto de concesiones.
El Depósito Libre Comercial es una de las principales fuentes de financiamiento de Judesur. Solo en 2025, sus alquileres representaron el 45% de los ingresos totales de la institución, recursos utilizados para financiar programas de desarrollo y becas en la Zona Sur.
Proyecto avanzó sin estudios suficientes y cambió de alcance
El proyecto surgió para atender la reconstrucción y modernización de infraestructura afectada por incendios ocurridos en 2001 y 2012. Su alcance contemplaba originalmente 14 locales comerciales, un edificio administrativo y la modernización del sistema eléctrico.
La CGR encontró, sin embargo, que Judesur ejecutó el proyecto sin contar con bases actualizadas y suficientemente sustentadas sobre su necesidad, viabilidad, oportunidad y sostenibilidad. Según el informe, la decisión se apoyó principalmente en un evento ocurrido 16 años antes de la constitución del fideicomiso, sin que constara una reevaluación que confirmara que las necesidades originales seguían vigentes.
La Junta Directiva aprobó en 2017 una reserva presupuestaria de ₡5.000 millones, que incluía una estimación de ₡3.415,9 millones para el edificio administrativo, los locales, quioscos y el sistema eléctrico. La Contraloría señaló que no encontró información técnica que respaldara esas estimaciones ni evidencia de participación de profesionales especializados en su formulación.
El órgano contralor también determinó que Judesur aprobó utilizar un fideicomiso inmobiliario para desarrollar las obras sin disponer de un análisis que demostrara que esa era la alternativa más razonable desde las perspectivas operativa y financiera. Asimismo, seleccionó al Banco de Costa Rica (BCR) como fiduciario sin que constara un criterio técnico, financiero y económico que acreditara la conveniencia de esa decisión frente a otras alternativas.
Durante la ejecución fue necesario incorporar requerimientos que no habían sido considerados inicialmente, entre ellos el sistema de protección contra incendios y la rehabilitación total del sistema eléctrico. Según la CGR, esos cambios elevaron el costo de ejecución a aproximadamente ₡5.633,27 millones.
El proyecto también perdió parte de su alcance original: se eliminó definitivamente la construcción del edificio administrativo y la intervención quedó limitada a ocho de los 14 locales previstos.
La auditoría señaló además que Judesur pagó al menos ₡882,28 millones en indemnizaciones judiciales a concesionarios entre 2015 y 2022. La institución no dispone, según la CGR, de registros suficientemente detallados que permitan reconstruir esos pagos.
Judesur recibió obras sin verificación técnica independiente
La Contraloría encontró también debilidades durante la construcción y recepción de la infraestructura.
Los informes de supervisión contratados por el BCR mediante la Unidad Administradora de Proyectos detectaron entre 2024 y 2025 deficiencias relacionadas con la resistencia del concreto, placas de fundación, datos de compactación y filtraciones en el tanque de almacenamiento de agua del sistema contra incendios.
Esas situaciones fueron posteriormente reportadas como atendidas dentro del propio fideicomiso. Sin embargo, la CGR determinó que Judesur no contó con mecanismos independientes para comprobar técnicamente las correcciones antes de recibir definitivamente las obras.
Pese a ello, el 12 de agosto de 2025 Judesur formalizó su recepción final a conformidad.
Para la Contraloría, esa dependencia del esquema fiduciario para supervisar y posteriormente aceptar las obras redujo la capacidad de Judesur para verificar de manera independiente su calidad, funcionalidad y durabilidad.
Locales vacíos, desperfectos y falta de mantenimiento
Los problemas continuaron después de concluido el fideicomiso. Al momento de la auditoría, los ocho nuevos locales, inaugurados en 2025, permanecían desocupados y Judesur no contaba con un plan institucional formal de mantenimiento preventivo y correctivo, planos definitivos de las obras, manuales de operación ni una matriz centralizada para controlar las garantías.
Durante una visita realizada en junio, el equipo auditor encontró agua acumulada en la segunda planta del local comercial número 15 y bitácoras de mantenimiento correspondientes a 2022 y 2023 abandonadas en las salas eléctricas y de bombeo, fuera de los archivos institucionales.
También permanecían pendientes gestiones relacionadas con la acometida eléctrica de la casa de máquinas, la bomba contra incendios, equipos de ventilación y transformadores. La CGR señaló que buena parte de las actuaciones documentadas para atender estos asuntos se concentró después de sus requerimientos de información en junio de 2026 y que, al 3 de julio, todavía no se había acreditado el cierre técnico de esas situaciones.
Los nuevos locales y los sistemas eléctrico y contra incendios tampoco habían sido incorporados al sistema institucional de valoración de riesgos.
A ello se sumaban asuntos contables pendientes: obras por ₡4.558,69 millones continuaban registradas en una cuenta transitoria y existía un saldo de ₡948,27 millones pendiente de registro y conciliación en la Caja Única del Estado, sin una hoja de ruta aprobada para definir el destino de los recursos remanentes.
Judesur tomó algunas medidas durante la auditoría
El informe también registra acciones adoptadas por Judesur mientras la fiscalización estaba en curso. La institución incorporó las obras recibidas a una póliza del Instituto Nacional de Seguros (INS) e inició mediante el Sistema Integrado de Compras Públicas (SICOP) el procedimiento para concesionar siete de los ocho locales comerciales nuevos.
La Contraloría consideró que ambas acciones atienden parcialmente las situaciones detectadas, aunque señaló que no sustituyen la necesidad de completar la transición operativa, financiera y patrimonial del proyecto. El borrador de la auditoría fue comunicado a Judesur el 18 de agosto. La institución presentó observaciones el 24 de agosto y la CGR indicó que estas fueron analizadas antes de emitir el informe definitivo.
Contraloría ordena corregir gestión y poner infraestructura en operación
La CGR giró cuatro disposiciones de acatamiento obligatorio a la Dirección Ejecutiva de Judesur. Entre ellas ordenó crear e implementar un mecanismo institucional que regule todo el ciclo de los proyectos de inversión pública; elaborar un plan para poner en operación y proteger los ocho locales y los sistemas recibidos; completar el cierre técnico, contable y patrimonial del fideicomiso; y presentar a la Junta Directiva una propuesta para utilizar los recursos remanentes.
Los primeros plazos comienzan a vencer en diciembre de 2026 y las distintas etapas de cumplimiento se extienden hasta agosto de 2027. La Contraloría recordó que sus disposiciones son obligatorias y que su incumplimiento injustificado puede generar responsabilidades.