Estudio sobre el sector vivienda señala que inmuebles subutilizados podrían albergar hasta 1.100 nuevos habitantes en el centro capitalino.
Los cuatro distritos centrales de San José perdieron 46% de su población entre 1963 y 2022, pese a concentrar parte de la infraestructura pública más desarrollada del país, según el informe Balance y Tendencias del Sector Vivienda 2025. Mientras el centro capitalino perdió habitantes, la Gran Área Metropolitana (GAM) continuó expandiéndose hacia zonas periféricas.
El estudio, elaborado por el Posgrado en Arquitectura de la Universidad de Costa Rica (UCR), el Colegio Federado de Ingenieros y de Arquitectos (CFIA) y Gestionando Hábitat, señala que esta dinámica ocurre en un mercado donde el costo del suelo representa una de las principales presiones para el acceso a vivienda. En la GAM, su precio promedia $358 por metro cuadrado y puede representar hasta 43% del costo total de una casa.
Pese a la pérdida de población, el informe identifica posibilidades para recuperar parte del uso residencial del centro de San José. Un análisis realizado inmueble por inmueble encontró edificios actualmente subutilizados con potencial para albergar hasta 1.100 nuevos habitantes.
El hallazgo forma parte de un diagnóstico más amplio sobre la vivienda en Costa Rica, que analiza el entorno macroeconómico, déficit habitacional, vivienda de interés social, acceso al crédito, ciudad y suelo, asentamientos informales y políticas públicas. El informe plantea que el problema habitacional no depende únicamente de cuántas viviendas se construyen, sino también de quién puede pagarlas y dónde están ubicadas.
Construcción crece, pero comprar vivienda es difícil
Durante 2025 se tramitaron 20.414 permisos residenciales correspondientes a 26.212 viviendas, la segunda cifra más alta de los últimos 13 años. Además, los 2.604.031 metros cuadrados proyectados representaron el mayor registro del período analizado.
Ese dinamismo de la construcción contrasta con un mercado de crédito hipotecario que muestra poco crecimiento. El crédito para vivienda aumentó apenas 0,5% interanual a febrero de 2026, una variación que el informe describe como un virtual estancamiento.
El balance señala además que solo 8,3% de los hogares costarricenses vive en una vivienda propia que todavía está pagando mediante crédito hipotecario, frente a un promedio de 24,7% en los países de la OCDE. El dato no corresponde al porcentaje total de hogares propietarios, sino únicamente a aquellos que mantienen una hipoteca activa.
Para analizar las barreras de acceso al financiamiento, los investigadores modelaron qué ocurriría si los hogares que actualmente alquilan intentaran adquirir una vivienda de ₡76,5 millones, monto utilizado como referencia para una solución de interés social.
Bajo ese ejercicio, 81,4% de los hogares en alquiler analizados enfrentaría algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder al crédito.
El documento aclara:
El 81,4% de los hogares en alquiler analizados presenta algún grado de exclusión o condicionamiento para acceder a un crédito de vivienda. Esa cifra no equivale a una tasa real de rechazo, pero sí evidencia las fricciones estructurales que enfrenta hoy el sistema financiero de vivienda en Costa Rica.
Las barreras consideradas incluyen la prima y los costos de formalización, la relación entre la cuota y los ingresos del hogar, el endeudamiento previo, la posibilidad de acreditar ingresos, los requisitos de elegibilidad y la tramitología.
Según el modelo, los hogares ubicados en los dos quintiles de menores ingresos no alcanzan la cuota mínima necesaria. El tercer quintil solo se aproxima a calificar con la tasa más baja disponible y permitiendo que la cuota consuma hasta 50% de sus ingresos; el cuarto logra acceder en algunos escenarios. Únicamente el quintil de mayores ingresos —el 20% de hogares con mayores recursos— califica con holgura en todos los escenarios analizados.
El balance calcula además un déficit cualitativo alternativo de 754.510 unidades habitacionales, cifra equivalente al 40,3% de los hogares del país. Esta medición incluye tanto viviendas con deficiencias tradicionalmente contabilizadas como aquellas clasificadas en estado regular sin hacinamiento.
En el caso de las viviendas de interés social, las auditorías del CFIA encontraron que tres de cada cinco conservan la misma superficie con la que fueron entregadas. Entre las familias que posteriormente amplían sus casas, las modificaciones se concentran principalmente en el cuarto de pilas y la cocina, seguidas de los dormitorios.
232.600 personas viven en asentamientos informales
Otro de los problemas documentados corresponde a la informalidad residencial. El Registro Nacional de Asentamientos Informales actualizado contabiliza 232.600 personas viviendo en 70.692 viviendas distribuidas en 572 asentamientos.
De los 572 asentamientos registrados, 170 presentan potencial afectación por inundaciones. El informe señala que Costa Rica todavía carece de una metodología estandarizada para medir ese riesgo. El estudio detalla:
Atender la informalidad residencial exige pasar del registro al seguimiento, y de respuestas sectoriales fragmentadas a estrategias articuladas que actúen tanto sobre sus manifestaciones como sobre sus causas estructurales”.
Nuevas opciones de financiamiento en análisis
El informe señala además que la administración 2026-2030 prepara una titularización de hipotecas del Banco Hipotecario de la Vivienda (Banhvi) con fondos de pensiones nacionales por cerca de $100 millones, como posible mecanismo para reactivar el financiamiento habitacional.
También menciona que se encuentra bajo evaluación un esquema de leasing habitacional con bancos públicos y privados, así como una reforma relacionada con el doble cobro del impuesto de traspaso.