Un tribunal costarricense cambió la forma de entender las votaciones en condominios. A continuación explicamos, en términos sencillos, qué resolvió y por qué importa para los propietarios.
El 12 de marzo de 2025, el Tribunal de Apelación Civil y Trabajo de Alajuela emitió la sentencia N° 281-2025. Esta decisión cambió de manera relevante cómo se interpretan las votaciones en las asambleas de condominios en Costa Rica.
¿Qué pasó? El origen del conflicto.
El 19 de septiembre de 2023 se realizó una asamblea extraordinaria en un condominio, donde se aprobó un aumento en la cuota de mantenimiento. Un grupo de propietarios no estuvo de acuerdo y presentó una demanda. Su argumento fue sencillo: según la ley, para aprobar ese tipo de acuerdos se necesita el voto favorable de propietarios que representen al menos dos terceras partes del valor total del condominio (sea, el 100%). Esto no se cumplió, ya que el acuerdo solo obtuvo el apoyo de propietarios que representaban el 32,2% del valor total.
El juzgado de primera instancia le dio la razón a los demandantes y anuló el acuerdo. Esta decisión parecía lógica: tradicionalmente se entendía que cuando la ley dice “valor total del condominio” se refiere al 100% de todos los propietarios, no solo a quienes asisten a la asamblea (el 100% del 100%). Sin embargo, el Tribunal de Apelación llegó a una conclusión muy diferente.
La nueva interpretación: ¿mayoría de todos o mayoría de los presentes?
El punto central de esta sentencia es cómo el Tribunal interpretó el artículo 27, inciso c), de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio. Esta norma establece que, para tomar ciertos acuerdos, se necesitan "los votos de los propietarios que representen la mayoría del valor del condominio”.
Leída literalmente, esta frase parece exigir que voten a favor propietarios que, sumados, representen más del 50% del valor de todo el condominio, sin importar cuántas personas lleguen a la asamblea. Así se había interpretado siempre en la práctica.
Además, otros incisos del mismo artículo refuerzan esa lectura: el inciso a) exige “el acuerdo unánime de todos los propietarios” y el inciso b) requiere “dos terceras partes del total del valor del edificio”. Esta redacción poco uniforme de la ley ha generado confusión.
Sin embargo, el Tribunal rechazó esa lectura literal. Utilizó lo que se llama “interpretación sistemática”: leer una norma en conjunto con otras normas relacionadas, no de forma aislada.
En particular, el Tribunal conectó el artículo 27 con el artículo 24 de la misma ley. Este último establece algo clave: en la primera convocatoria de una asamblea se necesita que asistan propietarios que representen al menos dos tercios del valor del condominio. Pero en la segunda convocatoria, la asamblea puede sesionar con cualquier número de asistentes.
El razonamiento del Tribunal fue el siguiente: si para tomar cualquier acuerdo en segunda convocatoria se exigiera siempre el voto de propietarios que representen más del 50% del valor total del condominio, entonces la regla que permite sesionar “con cualquier número de asistentes” no tendría sentido. ¿Para qué permitir que la asamblea funcione con pocos asistentes si de todos modos no podrían aprobar nada?
Por eso, el Tribunal concluyó que “la mayoría del valor del condominio” debe entenderse como la mayoría del valor representado por los propietarios que efectivamente asisten a la asamblea, y no del valor total de todos los propietarios.
¿Qué significa esto en la práctica?
Esta sentencia establece un precedente relevante que todavía podría cambiar si es impugnada. Sin embargo, por ahora es la referencia más actual sobre el tema.
El mensaje es claro: en las asambleas de condominios celebradas en segunda convocatoria, los acuerdos ordinarios se pueden aprobar con la mayoría del valor representado por los propietarios que asistan. No es necesario que esa mayoría represente más del 50% del valor total del condominio. Esta interpretación favorece la operatividad de los condominios y evita que queden paralizados por la falta de asistencia de los propietarios a las asambleas.