En Costa Rica, la política habitacional se ha concebido históricamente como una responsabilidad principalmente nacional, asociada al Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV), la banca pública y los programas de subsidio (bono). Ese enfoque ha sido determinante; en noviembre de este año el SFNV cumple cuatro décadas de existencia, y su aporte a la reducción del déficit cuantitativo ha sido ampliamente reconocido. De acuerdo con información divulgada por el propio BANHVI, aproximadamente una de cada cuatro viviendas del país ha sido financiada mediante instrumentos del Sistema. Ese desempeño constituye un activo institucional que debe preservarse y fortalecerse.
Sin embargo, el escenario actual evidencia límites estructurales. El SFNV no puede, por sí solo, atender la magnitud y diversidad de la demanda habitacional que se expresa en numerosos cantones, y la presión contemporánea no se explica únicamente por crecimiento poblacional. Costa Rica atraviesa una transición demográfica en la que la población total tiende a estabilizarse, pero los hogares son cada vez más pequeños, aumenta la proporción de hogares unipersonales y de dos personas, se diversifican las estructuras familiares y se incrementa el peso relativo de personas adultas mayores. Este fenómeno, por sí mismo, eleva la demanda de unidades habitacionales, incluso con población estable, y plantea exigencias que no siempre calzan con los instrumentos tradicionales orientados, principalmente, a soluciones en propiedad para hogares “típicos”.
A lo anterior se suman otros frentes críticos que se manifiestan territorialmente, como: el aumento de la demanda por alquiler y la escalada de precios en mercados locales tensionados; la expansión del llamado “segmento sándwich” (hogares de ingresos medios y medios-bajos) que no califica o no logra acceso efectivo a los programas tradicionales, pero tampoco puede resolver en el mercado formal; y la persistencia de asentamientos informales y de ocupación en zonas de riesgo, donde el problema no es solo de cantidad, sino de condiciones de habitabilidad, seguridad, servicios y localización.
El dato de tenencia es ilustrativo, ya que, según estadísticas oficiales, alrededor de una de cada cinco viviendas habitadas en el país corresponde a vivienda en alquiler. En varios cantones esa proporción es mayor, y suele combinarse con informalidad, precariedad y ausencia de oferta asequible en ubicaciones con oportunidades. En paralelo, existe una franja significativa de población que no califica para programas del SFNV por múltiples razones (ingresos, informalidad laboral, documentación, restricciones crediticias, composición familiar u otras), o bien califica pero no encuentra una oferta compatible con su realidad (ubicación, tamaño, costo total y conectividad). Esta brecha entre elegibilidad y solución efectiva presiona la informalidad, el hacinamiento, el desplazamiento residencial y la expansión periférica.
En este contexto, la participación municipal deja de ser deseable y se vuelve necesaria. La tesis es que los gobiernos locales pueden adoptar una Política Municipal de Vivienda y Hábitat (PMVH); es decir, un instrumento técnico y político de segundo nivel (alineado verticalmente a la Política Nacional del Hábitat), que les permita ejercer un rol más activo en la generación de condiciones, articulación institucional y promoción de soluciones diversificadas, complementarias a la acción nacional.
La razón de fondo es territorial, en el sentido de que la vivienda no se reduce al componente financiero; es localización (proximidad a empleo, educación, salud, cuido y transporte); infraestructura (agua, alcantarillado, drenajes, electricidad, conectividad); gestión del riesgo (evitar y corregir localizaciones no aptas); y hábitat (accesibilidad universal, seguridad, convivencia, equipamientos). Estos determinantes están íntimamente asociados a competencias y potestades municipales vinculadas con planificación, uso del suelo, gestión urbana, permisos, provisión de servicios locales y articulación comunitaria.
Un paquete de instrumentos para la implementación
Una discusión relevante es si los municipios pueden actualmente organizar capacidad pública para incidir en resultados. Por ello, una PMVH útil debe incorporar un paquete de instrumentos que conecte diagnóstico, programas y proyectos con mecanismos concretos de implementación y rendición de cuentas.
Un primer componente se relaciona con el suelo y la ciudad construida. No existe vivienda asequible a escala sin intervención deliberada sobre el suelo urbano; por ende, la PMVH debería habilitar y ordenar, como mínimo, un banco de suelos (municipal o mixto) que permita inventariar, priorizar, adquirir, gestionar predios y ponerlos a disposición de proyectos, incorporando suelo público subutilizado y oportunidades estratégicas. De forma complementaria, la política puede orientar la activación de vacíos urbanos e inmuebles subutilizados mediante identificación, priorización y mecanismos que viabilicen regeneración y repoblamiento en centralidades y áreas con capacidad instalada. Ese esfuerzo requiere criterios explícitos de localización con oportunidades, de manera que los proyectos se ubiquen donde existan servicios, transporte y equipamientos, reduciendo costos sociales y fiscales asociados a la expansión dispersa. Asimismo, es indispensable una coordinación programada con operadores de servicios para asegurar la viabilidad y el costo real del suelo “apto”. Este componente constituye el punto de encuentro entre política de vivienda y política urbana, puesto que sin gestión de suelo el rol municipal se limita a autorizar proyectos, sin capacidad efectiva de orientar la oferta hacia objetivos de asequibilidad y adecuación.
Un segundo componente corresponde a instrumentos programáticos que estructuren una cartera coherente con la realidad cantonal. Dada la diversidad de necesidades, la PMVH no debería descansar en una única modalidad. Un portafolio mínimo debe combinar la producción de vivienda nueva priorizando centralidades y áreas con infraestructura; la rehabilitación y el repoblamiento como estrategias de reciclaje urbano; y el mejoramiento de vivienda para atender el déficit cualitativo incorporando habitabilidad, accesibilidad universal, saneamiento y seguridad estructural. En paralelo, debe incorporarse el mejoramiento barrial, con intervenciones en territorios prioritarios articuladas a soluciones habitacionales.
La clave técnica es la adaptación, puesto que no es equivalente intervenir en un cantón con presión turística que en uno con informalidad extendida o riesgo climático recurrente. La PMVH debe permitir combinaciones diferenciadas y justificadas según diagnóstico. Se puede incorporar, por ejemplo, como línea estructural y en el marco de la Ley de Vivienda Municipal, el desarrollo de un parque de alquiler asequible sobre suelo público o bajo esquemas de gestión mixta o de terceros, con escalas de renta y criterios de elegibilidad. O incluir modalidades como el arrendamiento con opción de compra u otros mecanismos de acceso gradual. Asimismo, conviene considerar modelos cooperativos y formas asociativas capaces de estabilizar la permanencia residencial sin requerir de propiedad inmediata. Más que adoptar una fórmula única, lo estratégico es habilitar pilotos con evaluación, replicabilidad y escalamiento.
En cuanto al componente de gobernanza, una PMVH necesita incorporar modelos de gestión que integren el circuito completo de operación, con mecanismos claros para el ingreso, validación y priorización de la demanda focalizada territorialmente, reglas de decisión y coordinación multinivel que definan qué corresponde al nivel político (Concejo Municipal), al administrativo (Alcaldía y departamentos técnicos), y cómo se articula con instituciones y otros actores del Sector. En términos institucionales, el objetivo es que la vivienda y el hábitat constituyan también una función municipal permanente que no dependa de iniciativas aisladas.
Adicionalmente, se debe integrar la resiliencia y la gestión del riesgo como condiciones sustantivas de la política habitacional en cada territorio, ya que la ocupación en zonas de amenaza y la exposición recurrente a eventos hidrometeorológicos obligan a incorporar estándares mínimos en el diseño, materiales, obras y mantenimiento. De igual manera, se requieren estrategias graduales de mitigación o reubicación ante riesgos no mitigables, con criterios técnicos y sociales explícitos, para evitar la reproducción de vulnerabilidades.
La vivienda adecuada y asequible exige complementar la fortaleza financiera del SFNV con mayor capacidad territorial municipal. Una PMVH permitiría ordenar esa contribución como un instrumento que contribuya a que la vivienda deje de ser un asunto exclusivamente sectorial y se convierta en una política pública territorial coherente con la transición demográfica, los mercados locales y las condiciones urbanas de cada cantón o subregión (sería deseable la adopción de políticas de escala supracantonal en territorios que presenten algún grado de homogeneidad y/o dinámicas sistémicas). Ese tránsito —de la reacción a la planificación y la gestión— es hoy un imperativo técnico y político.