La vigente Política Nacional del Hábitat (PNH) de Costa Rica reconoce que la vivienda no puede tratarse de manera aislada, sino en relación con el territorio, la ciudad, la movilidad, los servicios, el espacio público y la gestión del riesgo. Desde la anterior Política Nacional de Vivienda y Asentamientos Humanos (derogada), en términos conceptuales, ha habido avances significativos en la materia. No obstante, la operación cotidiana del sector ha estado organizada históricamente en torno a un instrumento emblemático: el Bono Familiar de Vivienda (BFV). El bono ha permitido que decenas de miles de hogares accedan a soluciones habitacionales y se ha consolidado como un pilar de la política social selectiva del Estado costarricense. Su contribución es indiscutible y debe preservarse.
Sin embargo, los cambios demográficos, las nuevas formas de empleo, los retos fiscales, la presión sobre el suelo urbano y la agenda de descarbonización plantean un desafío importante: un solo instrumento difícilmente puede responder a la diversidad de necesidades y contextos que hoy conforman el déficit habitacional, tanto cuantitativo como cualitativo. Es necesario, en este sentido, dar un paso evolutivo, pasando de un modelo centrado casi exclusivamente en el bono hacia un sistema integrado y diversificado de soluciones habitacionales, coherente con la visión de la PNH.
De un instrumento dominante a un sistema de soluciones
El Bono Familiar de Vivienda se diseñó en un contexto en el que el déficit se asociaba principalmente a la carencia de vivienda nueva. En ese escenario, un subsidio directo y único, dirigido a hogares de ingresos bajos y medios, resultaba una respuesta adecuada y eficaz. Hoy el déficit presenta múltiples capas adicionales, como viviendas estructuralmente deficientes, hacinamiento, dificultad de acceso a suelo bien localizado, consolidación de asentamientos informales, crecimiento del alquiler no regulado, así como la necesidad de alinear la vivienda con metas de ciudades compactas, resilientes y bajas en carbono.
La Política Nacional del Hábitat ya incorpora esta complejidad. Lo que se requiere ahora es que el Sistema Financiero Nacional para la Vivienda (SFNV) se reorganice de acuerdo con esa visión. Se trata de integrar el Bono en una arquitectura programática más amplia, donde se articule mejor con otros instrumentos, en una especie de sistema integrado de soluciones habitacionales. Un sistema de este tipo no se define solo por la suma de programas, sino por cómo se coordinan entre sí. De manera sintética, podría apoyarse en al menos cuatro pilares:
- Subsidios modulados y flexibles: el Bono mantendría su rol central, pero con mayor diferenciación y flexibilidad, con montos y condiciones ajustados según el tipo de déficit (ausencia de vivienda, hacinamiento, vivienda mejorable) y la localización de la solución. Para ello, es necesario fomentar los incentivos explícitos para proyectos en suelos con acceso a transporte, empleo y servicios, en coherencia con la planificación urbana; posibilidad de utilizar el subsidio para vivienda nueva, mejoramiento, ampliación o densificación en lote familiar, según las características del hogar y del territorio.
- Alquiler asequible dentro de la política social de vivienda: incorporar el alquiler asequible como modalidad formal permitiría atender a hogares que, por características laborales, ingresos, etapa de vida o condición migratoria, no pueden o no desean acceder de inmediato a la propiedad. Esto se puede hacer incorporando subsidios parciales para alquiler en condiciones habitacionales adecuadas; esquemas de alquiler social regulado, mediante acuerdos con propietarios y desarrolladores, con incentivos claros y reglas de juego transparentes; reserva de un porcentaje de unidades en proyectos financiados con recursos públicos para alquiler, especialmente en áreas consolidadas (incluyendo esquemas de vivienda municipal, en el marco de la Ley 10.199).
- Mejoramiento y densificación en barrios existentes: el déficit cualitativo representa una oportunidad para mejorar hábitats sin recurrir siempre a la expansión urbana. Es importante, para ello, impulsar los programas de mejoramiento estructural, sanitario y de accesibilidad, que prolonguen la vida útil de la vivienda y eleven la calidad de vida; apoyar la densificación planificada en lotes familiares, mediante segundas viviendas o ampliaciones seguras, regulares y con criterios de diseño adecuados; reutilizar edificaciones subutilizadas en áreas con infraestructura y transporte, orientándolas a vivienda asequible y articulándolas con los objetivos de sostenibilidad y resiliencia.
- Modelos cooperativos, gobernanza y financiamiento innovador: la tradición cooperativa del país ofrece un campo fértil para incorporar cooperativas de vivienda y otras formas colectivas de tenencia y gestión. Estas pueden vincularse a proyectos en suelos públicos o mixtos, con uso más eficiente del territorio; mecanismos de participación en el diseño, administración y mantenimiento de los conjuntos habitacionales.
Paralelamente, un sistema integrado requiere de una coordinación interinstitucional más fuerte y clara entre Mivah, Banhvi, INVU, municipalidades y entidades autorizadas del SFNV, además de una combinación de recursos nacionales con potenciales bonos verdes, financiamiento climático y banca pública, especialmente para proyectos que integren vivienda asequible, eficiencia energética y buena localización. Y, por supuesto, de un sistema de información robusto, capaz de monitorear cuántas soluciones se generan por modalidad, dónde se localizan y qué impacto tienen sobre el déficit y el hábitat, aplicando un conjunto de indicadores y métricas sobre retornos sociales, ambientales, económicos y urbanísticos, que ayuden a medir mejor el valor público que la vivienda adecuada genera en la ciudadanía y los territorios.
De la familia beneficiaria a la trayectoria habitacional
Una ventaja conceptual de este enfoque es que desplaza el foco de la “familia beneficiaria de un subsidio único” hacia la idea de trayectoria (o itinerario) habitacional. Es decir, reconoce que los hogares cambian a lo largo del tiempo y que el sistema puede acompañar esos cambios con distintas herramientas.
Un hogar podría iniciar su trayectoria en alquiler asequible en un área central, pasar luego a un esquema de propiedad individual o cooperativa, y eventualmente requerir apoyo para adaptar o mejorar la vivienda por razones de envejecimiento, discapacidad o reconfiguración familiar. Esta mirada dinámica está alineada con los principios de la Política Nacional del Hábitat y con tendencias internacionales en materia de vivienda, que enfatizan la flexibilidad, la integración urbana y la sostenibilidad.
Avanzar hacia un sistema integrado de soluciones habitacionales no supone desechar lo construido, sino ordenar, articular y actualizar instrumentos existentes, complementándolos con algunos nuevos. Las oportunidades son claras, implican una mayor coherencia territorial, priorizando localizaciones que favorezcan ciudades más compactas, reduzcan tiempos de desplazamiento y optimicen la capacidad instalada de infraestructura. Asimismo, un uso más eficiente de los recursos, adaptando la intensidad del subsidio al tipo de intervención, buscando un equilibrio entre impacto social y sostenibilidad fiscal; acceso a financiamiento adicional (proyectos que integran vivienda asequible, eficiencia energética y buena localización pueden acceder a fuentes de financiamiento climático y social); y fortalecimiento de capacidades locales (los programas de mejoramiento, densificación y alquiler en barrios existentes pueden convertirse en plataformas para consolidar las capacidades técnicas de los gobiernos locales).
Más que una ruptura, se trata de una evolución natural del sistema habitacional, en consonancia con los desafíos urbanos y sociales del siglo XXI. Este cambio de enfoque requiere diálogo y construcción de acuerdos entre instituciones del sector, entre niveles de gobierno, con el sistema financiero (nacional y el SFNV), con desarrolladores, con organizaciones sociales y con la academia. La meta no es sustituir una lógica por otra, sino integrar lo mejor de nuestra experiencia histórica con nuevas formas de hacer política habitacional, más sensibles a la diversidad de hogares, a la realidad territorial y a los compromisos de sostenibilidad del país.
Convertir la línea estratégica de “pasar del Bono a un sistema” en un programa clave, visible y prioritario podría ser un paso decisivo para que el horizonte conceptual de la Política Nacional del Hábitat se traduzca en transformaciones concretas en barrios y comunidades. La vivienda y el hábitat nos ofrecen una nueva oportunidad para hacerlo, con una mirada actualizada, técnicamente sólida y orientada a las oportunidades.
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